전세계약 갱신 시 유의사항
전세에 사는 세입자라면 한 번쯤 들어봤을 ‘계약갱신청구권’. 2020년 임대차 3법 도입으로 생긴 이 제도는 세입자가 계약 만료 시 집주인에게 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 하지만 이를 제대로 알지 못하면 집주인과의 분쟁으로 이어질 수 있어요. 오늘은 2025년 기준으로 전세계약에서 계약갱신청구권을 사용할 때 꼭 챙겨야 할 유의사항을 정리해 보겠습니다.
1. 행사 시기: 6개월 전부터 2개월 전까지
계약갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 합니다(주택임대차보호법). 예를 들어, 2025년 10월 31일에 계약이 끝난다면, 2025년 4월 30일부터 8월 31일 사이에 집주인에게 의사를 전달해야 해요. 너무 늦거나 이른 통보는 법적 효력이 없으니, 달력을 확인하며 정확한 타이밍을 맞추세요. 문자나 카톡 등 증거가 남는 방식으로 통보하는 걸 추천합니다.
2. 임대료 인상은 5% 이내로 제한
갱신청구권을 사용하면 임대료는 최대 5%까지만 인상 가능합니다. 예를 들어, 보증금 2억 원인 전세라면 최대 1000만 원까지 올릴 수 있는 거죠. 하지만 집주인이 더 큰 인상을 요구하거나, 세입자가 인상을 거부하면 협상이 필요해요. (집주인이 실거주 사유로 갱신을 거부할 수 있음)
3. 집주인의 거절 사유, 꼼꼼히 확인
집주인은 정당한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다. 대표적으로 실거주, 건물 철거, 임차인의 계약 위반(예: 임대료 연체) 등이 있어요. 특히 실거주를 이유로 거절할 경우, 나중에 집주인이 실제로 거주하지 않고 재임대하면 손해배상 청구가 가능하다는 판례도 있습니다. 거절 사유가 의심스럽다면 전월세 신고제 자료를 통해 확인해 보세요.
4. 중도 해지 가능성: 세입자의 권리
갱신청구권으로 연장한 뒤에도 세입자는 언제든 계약을 해지할 수 있습니다. 집주인에게 통보하면 3개월 후 효력이 발생해요. 예를 들어, 더 저렴한 전셋집을 찾았다면 갱신 후에도 이사 갈 수 있는 거죠. 하지만 이 경우 3개월 임대료는 지불해야 하니, 재정 계획을 세울 때 고려하세요. 반면, 집주인은 중도 해지를 요구할 수 없으니 이 점에서 세입자가 유리합니다.
5. 묵시적 갱신과 혼동 주의
묵시적 갱신은 계약 만료 전 양측이 아무 의사 표시를 안 하면 자동으로 2년 연장되는 제도예요. 이건 갱신청구권과 별개라, 묵시적 갱신 후에도 갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 즉, 2년(최초 계약) + 2년(묵시적 갱신) + 2년(갱신청구권)으로 최대 6년 거주가 가능하죠. 하지만 묵시적 갱신은 임대료 조정이 안 되니, 상황에 따라 갱신청구권을 먼저 쓰는 게 나을 수도 있어요.
6. 계약서 작성은 필수 아냐, 하지만…
갱신청구권 행사 시 새 계약서를 꼭 쓸 필요는 없습니다. 법적으로 구두 통보만으로도 효력이 생기니까요. 다만, 임대료 변동이나 특약이 있다면 서면으로 남기는 게 분쟁 예방에 유리합니다. 2025년 부동산 시장은 전셋값 변동이 크다고 예상되니, 확실한 증거를 남기기 위해 간단한 연장 계약서를 작성하는 걸 추천해요.
7. 특약의 함정: 무효일 가능성 높아
일부 집주인은 “갱신청구권을 사용하지 않겠다”거나 “2년을 반드시 채운다”는 특약을 넣으려 합니다. 하지만 주택임대차보호법은 강행규정이라, 세입자에게 불리한 특약은 효력이 없다고 봅니다. 예를 들어, 이런 특약이 있어도 법적으로 갱신청구권을 행사하거나 중도 해지할 수 있어요. 특약에 얽매이지 말고 권리를 당당히 주장하세요.